建築会社は、事前設計と計画、プロジェクト設計、建設管理から、完成した建物の運用と管理に至るまで、クライアントにさまざまなサービスを提供しています。この記事では、プロジェクトの配信プロセス全体と、それに関連する料金と成果物について説明します。

エグゼクティブサマリー

第 1 段階は概略設計で、設計者とクライアントがプロジェクトの目標と要件について話し合い、作業の基本的な概略図を作成します。第 2 段階は設計開発で、建築家はプロジェクトの図面を作成し、詳細な設計要素と主要な建築システムを指定します。アーキテクトが実行するサービスの大部分 (通常、企業の請求額の 3 分の 2 を占める) は、プロジェクトの設計に関するものです。次に、建築家はプロジェクトの建設文書を準備します。これには、請負業者が建設入札を作成するのに十分な材料仕様を含む、より詳細で具体的な計画が含まれます。これらの計画は、入札のために請負業者に提出されます。入札および交渉フェーズの終了時に、クライアントは請負業者の見積もりを評価し、落札者を選択し、建設契約を授与します。最後の段階は建設管理です。建築家の役割は、請負業者および所有者と協力して、プロジェクトが計画および建設文書で指定されたとおりに建設され、設計意図と一致していることを確認することです。

設計段階別の請求額

建築サービスの請求は通常、バックロードされます。つまり、会計上の取り決めは事前に行われますが、活動の大部分が発生したため、報われます。プロジェクトの配信プロセスでは、最後の 3 つのフェーズで最も多くの請求が発生します。回路図設計と設計開発フェーズは、設計フェーズと文書化フェーズの長さの大部分を占めることが多いにもかかわらず、通常、総請求額の 3 分の 1 強を占めます。設計図書の段階だけでも、平均してプロジェクト費用の 40% を占めています。最後の 2 つのフェーズである入札と建設管理は、通常、請求額の 4 分の 1 弱を占めます。下の図では、 AIA の Architecture Billings Index 2014 ホワイト ペーパー「 Designing the Construction Future 」で説明されているこの内訳を見ることができます。

大部分のプロジェクトでは、設計と文書化の段階 (概略設計から施工図書まで) は 9 か月未満です。ただし、典型的な設計プロジェクトはほとんどないため、設計および文書化フェーズの期間に関しては膨大な量の変動があります。プロジェクトのこのフェーズの長さに影響を与える要因は多数あります。 (プライベートではなく) パブリック クライアントを持つこと、またはより大規模で複雑なプロジェクトを設計することは、プロジェクトの設計時間を増加させる可能性が最も高いと建築会社が挙げている 2 つの主な要因です。改修または改修 (新築ではなく) のプロジェクトや、提案されている LEED (エネルギーおよび環境設計におけるリーダーシップ) 認証を取得した建物も、設計時間が長くなる可能性がある要因です。一方、設計/構築、建設管理、統合されたプロジェクト配信など、より協調的なプロジェクト配信プロセスでは、従来の設計/入札/構築プロジェクト配信方法を使用するプロジェクトよりも、プロジェクト全体のスケジュールが短くなる可能性があります。再びAIA の Architecture Billings Indexから、典型的な建築会社の設計および文書化フェーズを完了するまでの時間の長さの分布 (下の画像) を月単位で見ることができます。

平均して、建築会社の請求額のほぼ半分は、設計および文書化フェーズが 6 か月未満のプロジェクトからのものであり、請求の 3 分の 2 は、設計および文書化フェーズが 9 か月未満のプロジェクトからのものです。建築会社の請求額のごく一部は、設計および文書化フェーズが 2 年以上続くプロジェクトからのものです。これらの推定値は、以下の内訳で平均期間を推定するために使用されます。

AIA によると、プログラミング (または事前設計 (PD)) は設計の公式または必須の段階ではなく、所有者の責任です。プロジェクトの設計の容易さや制限パラメータに応じて、一部のプロジェクトは概略設計フェーズに直接移行できます (ガソリン スタンドなど)。ここでの目的は、プロジェクトを開始するために必要なすべての情報を収集することです。プログラミング中に図面やデザインが作成されることはありません。代わりに、設計の作業範囲を定義することに集中し、予算とスケジュールに関する話し合いを開始します。技術的には設計フェーズの一部ではありませんが、プロジェクトを可能な限りスムーズに実行するのに役立ちます。クライアントは、自分の欲求、ニーズ、問題に関する質問に答えます。さらに計画が必要な場合、建築家は追加の調査、分析、および調査を実施して、サイトの制限と機会を最もよく理解することもできます.次に、アーキテクトの発見と推奨事項に基づいて、前進するための最も適切な道筋について話し合います。

事前設計が設計の正式な段階ではないもう 1 つの理由は、通常、設計会社が負担するコストであるということです。新しいクライアントから仕事を獲得しようとする企業は、この段階でサービスとプロジェクトのスキルを実証することでそうします。コンペティションで優勝するために行われる作業、RFP (提案依頼書)、RFQ (資格取得依頼書)、およびその他のアウトバウンド マーケティング活動は、この傘に分類されます。一部の成長企業では、落札されたプロジェクトからの利益は、進行中および不成功に終わったプロジェクト遂行の費用をまかなうために使用されます。 2021 年の AIA のTechnology, Culture, & the Future of the Architectural Firm の出版物によると、企業の 60% が今後 3 年間でより多くの新規クライアントを獲得することを優先しており、3 分の 1 はそうするためにより多くのアウトバウンドの取り組みを組み込むことを計画しています。これにより、事前設計の最適化が、ビジネスの成長に関して最も収益性の高いフェーズの 1 つになります。

回路図設計 (SD) は、アーキテクトのお気に入りの段階になる傾向があります。これは、私たちのほとんどが、可能な限り最良の設計ソリューションを実現するために、この段階で多くのアイデアを検討するためです。回路図の設計段階で、アーキテクトは所有者と相談して、プロジェクトの目標と要件を決定します。チームは合意された内容を取り、それを建築および空間デザインに変換します。成果物には、各使用タイプの推定面積と、プロジェクトの目標を達成するその他の要素が含まれます。最終的な概略設計に到達するために、建築家は通常、設計の概念を説明し、所有者がレビューする空間関係、縮尺、およびフォームを含むスタディ図面、ドキュメント、またはその他のメディアを作成します。これは、サイト分析、オリエンテーションとマス調査、窓と壁の比率の比較、ベンチマークなど、初期段階の分析の大部分が行われる場所でもあります。このフェーズでは、ゾーニング要件または管轄区域の制限が発見され、対処されます。次のフェーズに進む前に、プロジェクト全体のボリュームに基づいたプロジェクト コストの見積もりも行われます。

回路図設計とは、機械、電気、配管などのより厳格なコンポーネントが依存する基礎を築くことです。

名前は、設計のこの段階を適切に表しています。それは、概略的な概念から、より洗練された明確な建築のアイデアへと発展します。設計開発 (DD) サービスは、最初の設計ドキュメントを使用して、さらに一歩進めます。ここでは、仕上げ、マテリアリティ、システム統合をより深く掘り下げて詳細を開発します。このフェーズは、調整に重点を置いている場所でもあります。構造、景観、MEP (機械、電気、配管) を含む各分野は、設計図、断面図、図、詳細、参照シートを含む図面セットを建築家に提供する必要があります。 DD 図面セットには、プロジェクト仕様の概要を含むドラフト プロジェクト マニュアルが付属します。 CD フェーズの仕様について詳しく説明します。設計のこの段階で提供されるドキュメントが充実していればいるほど、後の段階で再設計を最小限に抑えて成功する傾向があります。これらの文書は、初期の建設許可の承認プロセスの一部としても使用でき、入札でのコスト予測の基礎として機能し、基本的に建設の見積もりの基礎を提供します。

DD フェーズで提供される詳細のレベルは、所有者の要求とプロジェクトの要件によって決まります。多くの場合、DD フェーズは所有者への正式なプレゼンテーションと所有者による承認で終了します。

次のフェーズは、設計図書 (CD) です。このフェーズは、設計者、請負業者、および所有者の間の拘束力のある契約となる最終的な図面セットとプロジェクト マニュアルの作成を中心に展開します。 CD では、すべての建築慣行が調整されて、設計を建築可能で居住するのに安全なものに変えます。優れた建設文書は、請負業者に建築士の意図を最も包括的に理解させます。これらのドキュメントには、設計のあらゆる側面とその構築方法が正確に記述されています。ここでは、仕様書の作成など、最も骨の折れるタスクのいくつかが発生します。技術仕様 (スペック) は、建物を建設するために使用される材料、製品、技量、および関連するサービスの標準と性能について記述された記述です。一般的な 100% CD には、建築、構造、機械、電気、配管、造園、土木に関するセクションを含む数百ページの建築図面と仕様が含まれます。 CD が満足のいく形で作成されると、アーキテクトはそれらを請負業者に送り、価格設定または入札 (契約の一部である場合) を依頼します。このフェーズでは、請負業者によるプロジェクト コストの最終見積もりが行われます。最後に、CD セットは建築許可を取得するためにも使用されます。

改訂を受け入れるが、分析を使用してそれらを軽減する

あなたが進歩するにつれて、変化は必ず起こります。 CD フェーズでは、ほとんどの設計変更が見られる傾向があります。上位3つの理由は次のとおりです。

仕様書と図面を連携させることで正確な入札が可能となり、シームレスな施工が可能になります。

すべての設計段階のうち、入札段階はかなり単純です。目標は、プロジェクトを建設する建設会社を見つけることです。通常、建築家の契約サービスの一環として、資格と価格に基づいてクライアントを最適な建設会社に導く責任があります。入札には、交渉入札と競争入札の 2 種類があります。交渉による入札プロセスは、1 人の請負業者のみと取引するため、より緩和されます。このタイプの入札では、クライアントまたは建築家が優先請負業者を選択し、その請負業者と協力して建設のコストと提案を作成します。競争入札とは、プロジェクトのために複数の請負業者が互いに競争する場合です。このフェーズの最初のステップは、価格設定のために潜在的な請負業者に出向くための入札書類の準備です。独自の側面や複雑な要件を持つプロジェクトの場合、建築家と所有者は、潜在的な請負業者のために入札前の会議を開くことを選択します。入札セットが配布された後、所有者とアーキテクトの両方が入札が来るのを待ちます。所有者は、アーキテクトの助けを借りて、入札を評価し、落札価格を選択します。入札者との価格またはプロジェクト範囲の交渉は、必要に応じて、建設契約が締結される前に行う必要があります。最後のステップは、建設を開始することを許可する正式な同意書とともに、選択した入札者に契約を授与することです。

通常、入札段階で最も重要な要素はコストです。ここで、設計図書の正確さと完全性が重要になります。入札のコストがすべて同じである場合は、自分を褒めてください。よくやったと言えます。

建設段階では、建築家が建設の監督を行います。契約管理 (CA) サービスは所有者の裁量で提供され、所有者と建築家の建設契約で概説されています。所有者、建築家、請負業者の契約が異なれば、建築家側に必要なサービスのレベルも異なります。 CA サービスは、最初の建設契約から始まり、最終的な支払い証明書が発行された時点で終了します。下請け業者は、一般請負業者 (GC) が行うことはできませんが、請負業者が責任を負う作業を請け負っています。これは通常、プロジェクトのリスクを軽減したり、コストを削減するために行われます。これは、下請け業者は通常、電気や HVAC などの 1 つの分野の専門家であるためです。ほとんどの建設スケジュールは契約の署名から開始するように設定されていますが、多くの場合、プロジェクトで作業するために雇われた個々の当事者の実際の現場での建設作業は、当事者から進行通知を受け取るまで開始されない場合があります。それは彼らを雇った。

この段階におけるアーキテクトの主な責任は、請負業者と下請け業者が、所有者の承認に従って CD に指定されたプロジェクトを構築するのを支援することです。建築家が建築スケッチを作成する必要があるという質問が現場で発生する場合があります。建設文書がリリースされた後に発行された図面は、プロジェクトを適切に完了するための追加の明確化を提供します。状況によっては、アーキテクトがプロジェクトを完了するためにサービスの変更を発行する必要がある場合があります。完成した建物が地方自治体から最終的な占有証明書を受け取るためには、建物は提出された建設書類およびサービスの変更と厳密に一致し、最終的な建物検査に合格する必要があります。

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