テナント改善とは？
借地改良とも呼ばれるテナント改良 (TI) は、テナントのニーズに対応するために建物の所有者またはテナントによって商業スペースに加えられる変更です。これらの変更には、内壁、床、天井、照明、HVAC などの変更が含まれる場合があります。
テナントの改善は、スペースがビジネス ブランドとより一致するようにするため、または場合によっては計画外のスペース アクティビティに対応するために重要です。テナントを改善できるさまざまな種類のシェル スペースがあります。
コールド シェル スペースまたはコールド ダーク ボックスとも呼ばれるグレー シェル スペースは、壁がむき出しで、電気や配管がなく、床が未完成で、配管や HVAC システムがない未完成の建物の一部です。
プレーンホワイト ボックスとも呼ばれるプレーン バニラ スペースは、ほぼ完成した建物の一部です。通常、天井、コンクリートまたは完成した床、電気設備と配管設備、HVAC システム、およびトイレがありますが、まだ占有されていません。 .
ホワイト ボックス(ホワイト ウォーム ボックスとも呼ばれます) は、建設が完了しており、以前の居住者を保持しており、次のテナントに簡単に移動できるスペースです。このタイプは、TI よりも Landlord Improvement (LI) に関連しています。
建物の所有者と家主の定義は異なる場合がありますが、cove.tool に関連する重要な部分は、建物のどの側面が存在するか、または不完全であるか、およびリース契約の一部としてどの部分を改善できるかを知ることです。詳細はこちらをご覧ください。
cove.tool は TI プロジェクトにどのように役立ちますか?
概要:
簡単で迅速なモデル作成
ユーザーの快適さのための日光とビューの分析。
光熱費を削減するためのエネルギー分析 (センサー、電化製品、照明)
仕上げ、HVAC システム、断熱材、予算内での持続可能な戦略に関する決定。
新しいスペースでのテナントの改善
1) 簡単で迅速なモデル作成 - drawing.tool を使用
TI プロジェクトには、詳細なレベルで 3D モデルを作成する必要がない、建物の特定のフロアまたはフロアの特定の部分の変更が含まれることがよくあります。
drawing.tool を使用すると、壁、床、屋根、窓などのシンプルで直感的な要素を使用して平面図をトレースしてモデルを簡単に描画し、同じプラットフォームで解析を実行できます。解析用の 3D モデルをすばやく作成すると、建設用の BIM を使用しないプロジェクトでも、高度な昼光およびエネルギー モデリングの恩恵を受けることができます。
画像 1: Drawing.tool - アプリ内の 3D モデリング ツール
2) ユーザーの快適さのための昼光とビューの分析 - 3D 分析の使用
パーティションとディビジョンの導入は、TI プロジェクトで行われる最も一般的なタスクの 1 つです。これによって影響を受ける 2 つの主な事柄は、居住者の健康、幸福、および生産性にとって重要な採光と眺望です。
昼光: sDA のような昼光分析を実行して、1 年を通して空間の各部分に十分な光があることを確認します。 ASE は、建物の特定の部分にグレアの問題があり、シェーディング要素を含める必要があるかどうかを判断するのに役立ちます。
また、スペース内での活動の配置に関する決定にも役立ちます。
画像 2: 3D 解析 - 3D ジオメトリでのクイック sDA 実行
ビュー: ビューの分析を実行して、壁や仕切りが占有者の屋外の視界を妨げていないかどうかを確認します。以下に示す画像では、キュービクルの 1 つがビューを取得していません。キュービクルを別の場所に配置したり、印刷機器などの使用頻度の低いアクティビティをそこに配置したりすることを検討する価値があるかもしれません。
画像 3: 3D 解析 - 3D ジオメトリで実行されるクイック ビュー解析
3) 光熱費を削減するためのエネルギー分析 (センサー、電化製品、照明) - ベースライン エネルギー分析の使用
さまざまなテクノロジーや建物システムの影響に基づいて、簡単な決定を下します。
昼光と占有センサーは、スペースのエネルギーと電気代を削減するのに役立ちます。
照明器具の変更は、エネルギーに大きな影響を与える可能性があります。
アプライアンスの使用方法を理解することは、スペースのさまざまな高度なテクノロジーの改善につながる可能性があります。
年間の光熱費についてより多くの情報を得ると、予算を立てるのに役立ちます。
画像 4: TI プロジェクトに役立つベースライン エネルギー ページのすべての入力と結果の概要
4) 予算内での仕上げ、HVAC システム、断熱材、持続可能な戦略に関する決定。 - 最適化の使用
全体的な結果を得るために、仕上げ、断熱材、グレージング オプション、および HVAC システムを比較します。
予算内に収まる決定を下すのに役立ちます。
画像 5: 最適化ページの一部
既存スペースのテナント改善
既存のスペースでテナントの改善を行う場合、ほとんどの家主は、スペースを再構成できるようにテナント改善手当を提供します。
テナント改善手当 (TIA) とは何ですか?
テナント改善手当は、家主がオフィスの場所の改善や、新しいスペースへの移動に関連するその他の費用をカバーするために喜んで費やす金額です。 TI は、リース契約に記載され、使用できるものの詳細な概要が示されます。家主がテナントに提供する金額で、建設費の全部または一部を賄うことができます。一般に、それは TI ドルで与えられる総ドル額か、または平方フィート単位で計算されます。
注意事項
このプロセスには解体が含まれるため、持続可能ではない可能性があります
要件の大部分に適合するスペースを見つけることをお勧めします
可能な限り再利用または再利用するようにしてください